מתחם טרה ופארק מעל האיילון? אל תמהרו להכין את המנגלים

מתחם טרההועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה בשבוע שעבר את תכנית מתחם טרה, הממוקם בפינת רחוב יגאל אלון ודרך השלום בתל אביב. במתחם, הכולל את אזורי התכנון של מתחמי מחלבות טרה, מוטורולה, ובן שמן, הכוללים כיום את שטחי המחלבה, מוסכים ומבני משרדים ותעסוקה, מתוכננת בניית מגדלי משרדים בגובה 55 קומות, שאת חלקם ניתן יהיה להסב לדירות מגורים, ובמקרה כזה, חלקן יוקצה לדיור בר השגה. התכנון גם כולל שטחים ציבוריים פתוחים בהיקף 8.3 דונם בין הבניינים, בעוד הגשה את המגדלים תהיה תת קרקעית.

מתחם טרה. ישר אדריכלים

מתחם טרה. ישר אדריכלים

תכנון המתחם נעשה על ישי משרד ישר אדריכלים, והוא כולל התייחסות לאפשרות עתידית לקירוי נתיבי איילון בקטע הסמוך וחיבור הגדה המזרחית של נתיבי איילון לגדה המערבית. במסגרת התנאים להפקדת התכנית יצטרכו היזמים לבדוק את היתכנות קירוי האיילון והתאמת התכנית לכך, הגשת חוות דעת סביבתית לרשות לאיכות הסביבה של עיריית תל אביב והגשת דוח ניקוז. עוד בתכנית, התחייבות לבנייה ירוקה, ותיאום שורת נושאים עם אדריכל העיר ואגף התנועה.

מול מתחם טרה, על הגדה המערבית של נתיבי איילון יקומו בשנים הקרובות מספר פרויקטי ענק כמו מגדלי הצעירים ומידטאון תל אביב, הנבנה מצפון למגדלי עזריאלי במה שמכונה המע"ר הצפוני. פרויקטים אלה כלואים למעשה בין שני נתיבי התחבורה העמוסים ביותר בתל אביב- נתיבי איילון ודרך מנחם בגין, וחסרים חיבור ממשי לעיר הסובבת אותם. פרויקט מתחם טרה, ואפשרות לקירוי נתיבי האיילון בקטע זה הוא הסיכוי היחיד של אי התנועה המתאכלס מצפון למגדלי עזריאלי לייצר איזה שהוא חיבור לתל אביב, ובמקביל לאחות את הקרע שקורעים נתיבי איילון בלב המרכז המטרופוליני הגדול בישראל. זוהי גם תקווה להביא למרכז העיר שטח ירוק נרחב חדש, ולצמצם את מפגעי הרעש והזיהום במרכז המטרופולין.

הטכנולוגיה לבנייה מעל נתיבי תחבורה, מבלי לשתקם, כבר קיימת ומשמשת כיום בניית פרויקט חדש בניו יורק השדרה התשיעית ושדרת דייר. בבוסטון הושלם פרויקט הענק, ה-big dig, שקבר אוטוסטרדה שלמה שעברה במרכז העיר, ובדאלאס פארק קלייד וורן שגודלו כ-20,000 מ"ר נבנה מעל אוטוסטרדה של 8 נתיבים, ויצר מרחב ירוק חדש בעיר המחבר את שכונות האפ-טאון עם אזור האמנות של העיר. גם בראשון לציון מקודמת תכנית שער העיר שכוללת מגדלי משרדים, שטחי מסחר, מרכז כנסים, ומלון המקושרים לרכבת ישראל ולשני קווי הרכבת הקלה. הפרויקט הממוקם מעל נתיבי איילון מבקש לנצל את הנגישות לאזור, תוך בניית מפלסים הפרוסים מעל נתיבי התחבורה, תוך קירוי נתיבי איילון, כדי לחבר את חלקי העיר, בשילוב פארק ובנייה ירוקה במה שמכונה קריית "ראשון איילון".

מצגת זאת דורשת JavaScript.

הצטופפות הפרויקטים הענקיים לצד נתיבי איילון מייצר לראשונה מציאות בה בעלי האינטרס הכלכלי הגדול ביותר לקירוי האיילון הם יזמי הנדלן. הקמת פארק כזה תשפר משמעותית את נכסי הנדלן העצומים שהם בונים ותחלץ אותם ממתחמים כלואים בין נתיבי תחבורה סואנים. משום כך, רתימתם של יזמי הפרויקטים למימון קירוי האיילון היא הזדמנות היסטורית שיכולה להניע מהלך כזה, אולם עד שזה יצא לפועל, הייתי מחפש מקום אחר להדליק מנגל, או לערוך פיקניק.

מאמרים קשורים: הפרויקט שנוי המחלוקת שקבר אוטוסטרדה בלב בוסטון | הטכנולוגיה לבנייה מעל נתיבי תחבורה כבר קיימת | פרויקט מידטאון תל אביב | שער העיר ראשון לציון | ערים ירוקות עושות אנשים מאושרים. הוכח מחקרית

מודעות פרסומת

האם תצליח ראשון לציון לנצח את עצמה? מיתוג העיר ופרויקט שער העיר

לוגו ראשון לציון

לוגו ראשון לציון

השנה חוגגת ראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, 130 שנים להקמתה. ההיסטוריה המרשימה והגידול העצום באוכלוסייה, עדיין לא הצליחו להפוך אותה לעיר המשמעותית שהיא אמורה הייתה להיות, בחברה, בכלכלה ובתרבות הישראלית.

הקרבה של ראשל"צ לתל אביב, ועתודות הקרקע הגדולות, הם אלו שהפכו אותה ליעד מבוקש למגורים במרכז, אך במחיר שפוי, אבל הקרבה הזו גם ייתרה את הצורך לפתח בה, לאורך השנים, מרכזי תעסוקה, תרבות ובילוי – כל מה שהופך קובץ שכונות לעיר.

העיר הוותיקה, ממזרח לכביש 4, התיישנה עם השנים, ואילו השכונות החדשות שקמו בין כביש 4 לנתיבי איילון, וממערב לנתיבי איילון יצרו עיר מפולחת ל-3 אזורים, שאוטוסטרדות חוצות בינהן, ולא מאפשרות יצירת רצף עירוני. עיר הקניונים שקמה בין כביש 4 לנתיבי איילון החמירו את המצב, וראשון לציון כיום היא עיר קרועה, שההתנהלות בה מחייבת נסיעה. עתודות הקרקע הגדולות, והתכניות הגרנדיוזיות הכוללות את הפארק הגדול באזור הסופרלנד שיכלול מתחם יס פלנט, הפארק החדש שמוקם במקום מחנה צריפין, ופרויקט הרובע – הפיכת אזור התעשייה הישן למתחם תרבות, עלולות עוד להחמיר את המגמה, אבל כל הפרויקטים הללו מכוונים להפוך את ראשון לציון לעיר המציעה תרבות ובילוי, כחלופה לתל אביב.

השבוע פרסמה עיריית ראשון ציון את הזוכים בתחרות לתכנון "שער העיר", שיכלול מגדלי משרדים, שטחי מסחר, מרכז כנסים, ומלון המקושרים לרכבת ישראל ולשני קווי הרכבת הקלה. המשרד שזכה בתחרות הוא קנפו-כלימור אדריכלים, שאמורים, במסגרת הפרויקט, לייצר שער כניסה לעיר, שיבדל אותה מסביבתה (בת ים וחולון), ויחבר בין אזורי העיר המנותקים.

הפרויקט הממוקם מעל נתיבי איילון מבקש לנצל את הנגישות לאזור, תוך בניית מפלסים הפרוסים מעל נתיבי התחבורה, תוך קירוי נתיבי איילון, כדי לחבר את חלקי העיר, בשילוב פארק ובנייה ירוקה במה שמכונה קריית "ראשון איילון". כמו כן המגדלים הגבוהים יהוו שער כניסה דרומי, מאופיין ובולט לראשון לציון וגוש דן, לבאים בנתיבי איילון. הפרויקט העצום שייחשף לנוסעים אמור למצב את העיר ראשון לציון כעיר מתקדמת וטכנולוגית עם ראייה סביבתית.

עבור הנוסעים בנתיבי איילון לכיוון דרום, הפרויקט ממשיך את רצף המגדלים ומרכזי המשרדים והמגורים המצטופפים לאורך האיילון, ממגדלי המגורים של פארק צמרת, מגדלי אזור בורסת רמת גן, מגדלי עזריאלי והמגדלים בנחלת יצחק, רובע העסקים של בת ים בואך ראשון לציון.

מצגת זאת דורשת JavaScript.

אבל הפרויקט העצום, שבמקרה הטוב ייצא לפועל בעוד מספר שנים, אינו הדרך היחידה בה העירייה פועלת לשנות את מיצוב העיר. חגיגות ה-130 שימשו הזדמנות למיתוג העיר והשקת שפה שיווקית חדשה.

השימוש בחגיגות היומולדת לעיר כמנוף להשקת מיתוג עירוני, בדיוק כמו ששימש עבור תל אביב בחגיגות המאה לעיר, אינו מקרי. מי שמייעץ לעיריית ראשון לציון הוא הלל פרטוק, שהיה דובר עיריית תל אביב, ואחראי במידה רבה על אירועי החגיגות והמיתוג בתל אביב. מה שעצוב בכל זה, שלקחים ממיתוג חגיגות המאה לתל אביב לא נלמדו, והתהליך שיכפל את עצמו בראשון לציון.

עיריית תל אביב יצאה לכבוד חגיגות המאה לעיר בשפה שיווקית חדשה שהפכה מאוחר יותר למיתוג העירוני. השפה שפותחה על ידי ברוך נאה, וכוונה למיתוג החגיגות הייתה נכונה לחגיגות עצמן, אבל לא כמיתוג עירוני, וכראייה לכך, מוצאת את עצמה כיום, 10 שנים אחרי החגיגות, עיריית תל אביב "תקועה" עם מיתוג עירוני שאינו מתאים לתל אביב, אינו נושא את המסרים שהעיר רוצה להעביר – קדמה טכנולוגית ומרכז חדשנות, מרכז עסקים ומרכז תרבות – וניסיונות שונים שנעשו מאז למיתוג העיר מחדש, כשלו.

באותו אופן, עיריית ראשון לציון, יצאה בשפה שיווקית לעיר כחלק מחגיגות ה-130, שיהפכו מן הסתם מהר מאד למיתוג העיר, ומבט חטוף על השפה המותגית מספיקה כדי להבין שאין בה אף אחד מהמסרים שרוצה פרויקט "שער העיר" להעביר. כך צפויה ראשון לציון, עם הקמת "שער העיר" למצוא עצמה בעוד מספר שנים בודדות, בדיוק כמו תל אביב, "תקועה" עם שפה שיווקית שאינה הולמת את חזון העיר והמציאות החדשה.

שפת המותג של ראשון לציון, גם כן בעיצוב ברוך נאה, שמטרתה חיזוק הערכים הישראלים והדגשת הראשוניות של העיר באים לחגוג את ההיסטוריה של העיר, אולם אין בהם שום מבט אל העתיד, ואפילו לא להווה. סמל העץ בו משולבות האותיות העבריות, ובהופעות אחרות אייקונים שונים, הוא מורכב מאד ולא תמיד ברור, עמוס לעיתים במסרים רבים מדי, אבל בעיקר חסר מבט לעתיד. ניכר כי חסרה לראשון לציון אסטרטגיה ברורה שהייתה יכולה להביא לתוצאה אחרת, הלוקחת בחשבון את התכנון לעתיד, השאיפות ואפילו הפרויקטים הרבים שכבר מתקדמים בעיר, וצפויים לשנות אותה מהותית.

מצגת זאת דורשת JavaScript.

יש לציין כי באופן בו עיריות מתנהלות, הקושי העצום בהובלת ערים בתהליכים עמוקים, כמו שתהליך מיתוג עירוני צריך להיות, וחוסר התכנון לטווח הארוך, קביעת עובדות בשטח כמו מיתוג חגיגות יומולדת לעיר, שהופך למיתוג עירוני הוא אולי הדרך היחידה האפשרית, אבל היא לבטח לא הדרך הנכונה.

מאמרים קשורים: מגמות במיתוג ערים בישראל | ביקורת מיתוג: באר שבע בירת ההזדמנויות | מדוע רוב מותגי הערים נכשלים? | הערים הטובות בישראל | איפה הישראלים הכי רוצים לגור?


הטכנולוגיה לבנייה מעל נתיבי תחבורה עמוסים קיימת. עכשיו רק צריך להפוך את נתיבי איילון לפארק

קירוי נתיבי איילון - רצף עירוני ירוק

קירוי נתיבי איילון – רצף עירוני ירוק

נתיבי איילון חוצים את מטרופולין תל אביב ומלבד השטח העצום שהם מנצלים, הם קורעים את המטרופולין ואינם מאפשרים רצף עירוני, זאת בנוסף להשלכות של זיהום אוויר ורעש. נתיבי איילון במטרופולין תל אביב אינם ייחודיים, וערים גדולות רבות סובלות מאותן בעיות תשתית, אבל חלק מהן גם התמודדו עם הבעיה ואף פתרו אותה, על ידי קירוי האוטוסטרדות וניצול השטח שמעליהן לטובת הציבור.

קירוי נתיבי איילון- לפני ואחרי

קירוי נתיבי איילון- לפני ואחרי

כבר בשנת 2003 הציגה חברת נתיבי איילון בפני שר התחבורה דאז, אביגדור ליברמן, תכנית לקירוי ציר איילון לכל אורכו, ובנייה רוויה של מסחר, משרדים, מגורים ומלונאות לעל הנתיבים. בשנת 2008 התכנית לקירוי נתיבי איילון הוגשה למשרד השיכון והבינוי. התכנית מומנה על ידי החברה, משרד התחבורה ומינהל מקרקעי ישראל. 15 מומחים מתחומי התשתיות וההנדסה גיבשו את היוזמה למה שיכול להפוך לאחד מפרויקטי התשתית הגדולים שנעשו אי פעם במדינת ישראל, ולספק למטרופולין תל אביב שטחים חדשים רבים, רצף עירוני, ואיכות חיים וסביבה טובים יותר, ואפילו רצף שטחים ירוקים מפארק הירקון בצפון ועד פארק דרום.

בתכניות שגובשו בעבר זוהתה היתכנות כלכלית גדולה, על ידי הקצאת חלק מהשטחים החדשים לנדל"ן, ושמירת חלקים נכבדים לטובת פארקים ושטחים ציבוריים. מבחינה הנדסית הפרויקט היה אפשרי כבר לפני שנים, אבל העלויות הוערכו כגבוהות מאד. בחלוף השנים, ערך הקרקעות בתל אביב זינק עוד יותר, והדרישה לקרקעות ממשיכה לעלות, ולכן מבחינה כלכלית, כיום ההתכנות גדולה עוד יותר מבעבר.

מאז הגשת התכניות לא הרבה התקדם. חברת נתיבי איילון אינה מוסמכת, וכנראה גם לא מעוניינת לקדם את הנושא, ומשרדי הממשלה, שהם אלה שאמורים לקדם תכנית מסוג זה, בחשיבה אסטרטגית ובראיה כוללת, גם כן לא קידמו אותה. מעבר לכך, נתיבי איילון חוצים שטחים של עיריות ראשל"צ, חולון, בת ים, תל אביב, גבעתיים, רמת גן, רמת השרון והרצליה ואף שהערים יכולות רק להרוויח מפרויקט שכזה, התיאום בינהן הוא על סף הבלתי אפשרי.

במסגרת הדו"ח שהוכן בישראל חולקו נתיבי איילון לשלושה מקטעים – צפון, מרכז ודרום – כדי לאפשר בדיקה מעמיקה של הפוטנציאל התכנוני של כל אחד מהם. בקטע הצפוני, מכפר שמריהו ועד פי גלילות (7 ק"מ), הוצע קירוי מלא או חלקי של הכביש במטרה לייצר עתודה משמעותית לפיתוח העירוני של הרצליה ורמת השרון; בחלק המרכזי, מפי גלילות ועד מחלף וולפסון (15 ק"מ), הוצע עיקר הפיתוח. בתחום זה כבר קיימת תכנית של משרד מנספלד-קהת למתחם משרדים ומגורים חדש באזור תחנת רכבת מרכז, ובמסגרתה יקורה בעתיד שטח נרחב מהנתיבים.

קירוי נתיבי איילון

קירוי נתיבי איילון

כותבי הדו"ח בחנו באופן מעמיק את השטח שנמתח מדרום לתכנית עד לגשר יצחק שדה, והציעו קירוי מלא של הכביש והפיכתו לשדרה מטרופוליטנית ירוקה. החיבור העתידי יאפשר התפתחות של שתי הדפנות של האיילון ו"יחשוף את שוליה של שכונת מונטיפיורי לחזית עירונית חדשה". בקטע זה תוואי האיילון משוקע מספיק בהשוואה לגובה של של העיר ולכן ביצוע הקירוי צפוי להיות פשוט יותר.

בחלק הדרומי של הנתיבים, ממחלף וולפסון ועד גבולה הצפוני של ראשון לציון (4 ק"מ), המצב מעט שונה. בניגוד לחלק המרכזי של הכביש שעבר בתוואי המקורי של נחל האיילון, במקרה זה חתך הכביש רקמות עירוניות קיימות ופגע קשות בערכי הקרקע של שולי הרצועה. זה עשר שנים ממשיכות להתבצע במקום עבודות תשתית נרחבות, תחילה לצורך הקמת הכביש וכעת בעבור הקמת הרכבת. במקטע זה הציעו המתכננים לקרות שטח באזור בית החולים וולפסון ולהשיק במקביל פרויקט פינוי-בינוי ברחובות הסמוכים. בחלק החדש שיתוסף לעיר ייבנו בנייני מגורים ומוסדות ציבור ויוקם פארק חדש לטובת התושבים.

קירוי כבישים ותשתיות אינו רעיון חדש והוא מיושם בהצלחה בכמה מקומות ברחבי העולם. הדוגמה הידועה ביותר היא שדרות פארק אווניו במרכז מנהטן. בתחילת המאה ה-20 עברה במרכז השדרה מסילת רכבת משוקעת ורועשת, שהקשתה על פיתוח אחד המוקדים המרכזיים בניו יורק. כשהושלם פרויקט הקירוי ב-1930 שינתה השדרה את פניה ונהפכה ליעד יוקרתי לבנייני מגורים, מבני משרדים ובתי מלון מפוארים. דוגמה עכשווית יותר היא "Big Dig" בבוסטון, פרויקט ענק שבמסגרתו הוטמנה בקרקע אוטוסטרדה של עשרה נתיבים והוחלפה בשטחי נדל"ן ופארקים ירוקים. פרויקטים רבים נוספים נמצאים בתהליכי תכנון ברחבי ארצות הברית ואירופה. השינוי הזה משקף את ירידת קרנה של המכונית הפרטית לטובת תחבורה ציבורית ותנועת הולכי רגל ואת הרצון לדחוק החוצה כבישים עמוסים, שמקשים את פיתוח המרקם העירוני.

פרויקט The Big Dig בבוסטון, סבל מחבלי לידה ארוכים ומסובכים. הפרויקט נהגה לראשונה בשנת 1970, אבל תוכנן רק בשנת 1982. בשנת 1987 הטיל הנשיא דאז, רייגן, וטו על התכנית בשל עלותה, ומשום שהוגדרה כפרויקט במימון פדרלי (ולא עירוני). בשנת 1991 הקונגרס האמריקאי הפך את החלטת הנשיא ונתן אור ירוק לפרויקט, שקיבל אישור פדרלי סביבתי בשנת 1994. ב-1999 הוסטה התנועה לנתיבים חלופיים ובראשית שנות ב-2000 נפתח השלב הראשון.

מצגת זאת דורשת JavaScript.

קיימות דוגמאות נוספות בעולם לפרויקטים דומים, אולם כיום, שלא כמו בשנים בהם בוצע הפרויקט בבוסטון, יש גם טכנולוגיות בנייה חדשות המציעות אפשרויות שלא היו קיימות בעבר. חברת הבנייה והפיתוח ברוקפילד בונה כעת במנהטן, ניו יורק פרויקט בבלוק ב- West 30 בין השדרה התשיעית ושדרת דייר. החברה מתכוונת לבנות מגדלים של 60 קומות מבלי להפריע לתנועת הרכבות המקשרות את תחנת Penn Station ומנהרת ניו ג'רזי. הבנייה מתאפשרת על ידי מערכת של גשרים נעים מעל המסילות:

מאמרים קשורים: איך הפכה עיר תעשייה לבירה הירוקה של אירופה | השינויים הדרמטיים במקסיקו סיטי | העיר בה הכל המרחק הליכה | רם עמנואל רוצה להפוך את שיקגו לעיר הידידותית ביותר לאופניים | עתיד התחבורה הוא באופניים החכמות