מתחם טרה ופארק מעל האיילון? אל תמהרו להכין את המנגלים

מתחם טרההועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה בשבוע שעבר את תכנית מתחם טרה, הממוקם בפינת רחוב יגאל אלון ודרך השלום בתל אביב. במתחם, הכולל את אזורי התכנון של מתחמי מחלבות טרה, מוטורולה, ובן שמן, הכוללים כיום את שטחי המחלבה, מוסכים ומבני משרדים ותעסוקה, מתוכננת בניית מגדלי משרדים בגובה 55 קומות, שאת חלקם ניתן יהיה להסב לדירות מגורים, ובמקרה כזה, חלקן יוקצה לדיור בר השגה. התכנון גם כולל שטחים ציבוריים פתוחים בהיקף 8.3 דונם בין הבניינים, בעוד הגשה את המגדלים תהיה תת קרקעית.

מתחם טרה. ישר אדריכלים

מתחם טרה. ישר אדריכלים

תכנון המתחם נעשה על ישי משרד ישר אדריכלים, והוא כולל התייחסות לאפשרות עתידית לקירוי נתיבי איילון בקטע הסמוך וחיבור הגדה המזרחית של נתיבי איילון לגדה המערבית. במסגרת התנאים להפקדת התכנית יצטרכו היזמים לבדוק את היתכנות קירוי האיילון והתאמת התכנית לכך, הגשת חוות דעת סביבתית לרשות לאיכות הסביבה של עיריית תל אביב והגשת דוח ניקוז. עוד בתכנית, התחייבות לבנייה ירוקה, ותיאום שורת נושאים עם אדריכל העיר ואגף התנועה.

מול מתחם טרה, על הגדה המערבית של נתיבי איילון יקומו בשנים הקרובות מספר פרויקטי ענק כמו מגדלי הצעירים ומידטאון תל אביב, הנבנה מצפון למגדלי עזריאלי במה שמכונה המע"ר הצפוני. פרויקטים אלה כלואים למעשה בין שני נתיבי התחבורה העמוסים ביותר בתל אביב- נתיבי איילון ודרך מנחם בגין, וחסרים חיבור ממשי לעיר הסובבת אותם. פרויקט מתחם טרה, ואפשרות לקירוי נתיבי האיילון בקטע זה הוא הסיכוי היחיד של אי התנועה המתאכלס מצפון למגדלי עזריאלי לייצר איזה שהוא חיבור לתל אביב, ובמקביל לאחות את הקרע שקורעים נתיבי איילון בלב המרכז המטרופוליני הגדול בישראל. זוהי גם תקווה להביא למרכז העיר שטח ירוק נרחב חדש, ולצמצם את מפגעי הרעש והזיהום במרכז המטרופולין.

הטכנולוגיה לבנייה מעל נתיבי תחבורה, מבלי לשתקם, כבר קיימת ומשמשת כיום בניית פרויקט חדש בניו יורק השדרה התשיעית ושדרת דייר. בבוסטון הושלם פרויקט הענק, ה-big dig, שקבר אוטוסטרדה שלמה שעברה במרכז העיר, ובדאלאס פארק קלייד וורן שגודלו כ-20,000 מ"ר נבנה מעל אוטוסטרדה של 8 נתיבים, ויצר מרחב ירוק חדש בעיר המחבר את שכונות האפ-טאון עם אזור האמנות של העיר. גם בראשון לציון מקודמת תכנית שער העיר שכוללת מגדלי משרדים, שטחי מסחר, מרכז כנסים, ומלון המקושרים לרכבת ישראל ולשני קווי הרכבת הקלה. הפרויקט הממוקם מעל נתיבי איילון מבקש לנצל את הנגישות לאזור, תוך בניית מפלסים הפרוסים מעל נתיבי התחבורה, תוך קירוי נתיבי איילון, כדי לחבר את חלקי העיר, בשילוב פארק ובנייה ירוקה במה שמכונה קריית "ראשון איילון".

מצגת זאת דורשת JavaScript.

הצטופפות הפרויקטים הענקיים לצד נתיבי איילון מייצר לראשונה מציאות בה בעלי האינטרס הכלכלי הגדול ביותר לקירוי האיילון הם יזמי הנדלן. הקמת פארק כזה תשפר משמעותית את נכסי הנדלן העצומים שהם בונים ותחלץ אותם ממתחמים כלואים בין נתיבי תחבורה סואנים. משום כך, רתימתם של יזמי הפרויקטים למימון קירוי האיילון היא הזדמנות היסטורית שיכולה להניע מהלך כזה, אולם עד שזה יצא לפועל, הייתי מחפש מקום אחר להדליק מנגל, או לערוך פיקניק.

מאמרים קשורים: הפרויקט שנוי המחלוקת שקבר אוטוסטרדה בלב בוסטון | הטכנולוגיה לבנייה מעל נתיבי תחבורה כבר קיימת | פרויקט מידטאון תל אביב | שער העיר ראשון לציון | ערים ירוקות עושות אנשים מאושרים. הוכח מחקרית

מודעות פרסומת

האם תצליח ראשון לציון לנצח את עצמה? מיתוג העיר ופרויקט שער העיר

לוגו ראשון לציון

לוגו ראשון לציון

השנה חוגגת ראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, 130 שנים להקמתה. ההיסטוריה המרשימה והגידול העצום באוכלוסייה, עדיין לא הצליחו להפוך אותה לעיר המשמעותית שהיא אמורה הייתה להיות, בחברה, בכלכלה ובתרבות הישראלית.

הקרבה של ראשל"צ לתל אביב, ועתודות הקרקע הגדולות, הם אלו שהפכו אותה ליעד מבוקש למגורים במרכז, אך במחיר שפוי, אבל הקרבה הזו גם ייתרה את הצורך לפתח בה, לאורך השנים, מרכזי תעסוקה, תרבות ובילוי – כל מה שהופך קובץ שכונות לעיר.

העיר הוותיקה, ממזרח לכביש 4, התיישנה עם השנים, ואילו השכונות החדשות שקמו בין כביש 4 לנתיבי איילון, וממערב לנתיבי איילון יצרו עיר מפולחת ל-3 אזורים, שאוטוסטרדות חוצות בינהן, ולא מאפשרות יצירת רצף עירוני. עיר הקניונים שקמה בין כביש 4 לנתיבי איילון החמירו את המצב, וראשון לציון כיום היא עיר קרועה, שההתנהלות בה מחייבת נסיעה. עתודות הקרקע הגדולות, והתכניות הגרנדיוזיות הכוללות את הפארק הגדול באזור הסופרלנד שיכלול מתחם יס פלנט, הפארק החדש שמוקם במקום מחנה צריפין, ופרויקט הרובע – הפיכת אזור התעשייה הישן למתחם תרבות, עלולות עוד להחמיר את המגמה, אבל כל הפרויקטים הללו מכוונים להפוך את ראשון לציון לעיר המציעה תרבות ובילוי, כחלופה לתל אביב.

השבוע פרסמה עיריית ראשון ציון את הזוכים בתחרות לתכנון "שער העיר", שיכלול מגדלי משרדים, שטחי מסחר, מרכז כנסים, ומלון המקושרים לרכבת ישראל ולשני קווי הרכבת הקלה. המשרד שזכה בתחרות הוא קנפו-כלימור אדריכלים, שאמורים, במסגרת הפרויקט, לייצר שער כניסה לעיר, שיבדל אותה מסביבתה (בת ים וחולון), ויחבר בין אזורי העיר המנותקים.

הפרויקט הממוקם מעל נתיבי איילון מבקש לנצל את הנגישות לאזור, תוך בניית מפלסים הפרוסים מעל נתיבי התחבורה, תוך קירוי נתיבי איילון, כדי לחבר את חלקי העיר, בשילוב פארק ובנייה ירוקה במה שמכונה קריית "ראשון איילון". כמו כן המגדלים הגבוהים יהוו שער כניסה דרומי, מאופיין ובולט לראשון לציון וגוש דן, לבאים בנתיבי איילון. הפרויקט העצום שייחשף לנוסעים אמור למצב את העיר ראשון לציון כעיר מתקדמת וטכנולוגית עם ראייה סביבתית.

עבור הנוסעים בנתיבי איילון לכיוון דרום, הפרויקט ממשיך את רצף המגדלים ומרכזי המשרדים והמגורים המצטופפים לאורך האיילון, ממגדלי המגורים של פארק צמרת, מגדלי אזור בורסת רמת גן, מגדלי עזריאלי והמגדלים בנחלת יצחק, רובע העסקים של בת ים בואך ראשון לציון.

מצגת זאת דורשת JavaScript.

אבל הפרויקט העצום, שבמקרה הטוב ייצא לפועל בעוד מספר שנים, אינו הדרך היחידה בה העירייה פועלת לשנות את מיצוב העיר. חגיגות ה-130 שימשו הזדמנות למיתוג העיר והשקת שפה שיווקית חדשה.

השימוש בחגיגות היומולדת לעיר כמנוף להשקת מיתוג עירוני, בדיוק כמו ששימש עבור תל אביב בחגיגות המאה לעיר, אינו מקרי. מי שמייעץ לעיריית ראשון לציון הוא הלל פרטוק, שהיה דובר עיריית תל אביב, ואחראי במידה רבה על אירועי החגיגות והמיתוג בתל אביב. מה שעצוב בכל זה, שלקחים ממיתוג חגיגות המאה לתל אביב לא נלמדו, והתהליך שיכפל את עצמו בראשון לציון.

עיריית תל אביב יצאה לכבוד חגיגות המאה לעיר בשפה שיווקית חדשה שהפכה מאוחר יותר למיתוג העירוני. השפה שפותחה על ידי ברוך נאה, וכוונה למיתוג החגיגות הייתה נכונה לחגיגות עצמן, אבל לא כמיתוג עירוני, וכראייה לכך, מוצאת את עצמה כיום, 10 שנים אחרי החגיגות, עיריית תל אביב "תקועה" עם מיתוג עירוני שאינו מתאים לתל אביב, אינו נושא את המסרים שהעיר רוצה להעביר – קדמה טכנולוגית ומרכז חדשנות, מרכז עסקים ומרכז תרבות – וניסיונות שונים שנעשו מאז למיתוג העיר מחדש, כשלו.

באותו אופן, עיריית ראשון לציון, יצאה בשפה שיווקית לעיר כחלק מחגיגות ה-130, שיהפכו מן הסתם מהר מאד למיתוג העיר, ומבט חטוף על השפה המותגית מספיקה כדי להבין שאין בה אף אחד מהמסרים שרוצה פרויקט "שער העיר" להעביר. כך צפויה ראשון לציון, עם הקמת "שער העיר" למצוא עצמה בעוד מספר שנים בודדות, בדיוק כמו תל אביב, "תקועה" עם שפה שיווקית שאינה הולמת את חזון העיר והמציאות החדשה.

שפת המותג של ראשון לציון, גם כן בעיצוב ברוך נאה, שמטרתה חיזוק הערכים הישראלים והדגשת הראשוניות של העיר באים לחגוג את ההיסטוריה של העיר, אולם אין בהם שום מבט אל העתיד, ואפילו לא להווה. סמל העץ בו משולבות האותיות העבריות, ובהופעות אחרות אייקונים שונים, הוא מורכב מאד ולא תמיד ברור, עמוס לעיתים במסרים רבים מדי, אבל בעיקר חסר מבט לעתיד. ניכר כי חסרה לראשון לציון אסטרטגיה ברורה שהייתה יכולה להביא לתוצאה אחרת, הלוקחת בחשבון את התכנון לעתיד, השאיפות ואפילו הפרויקטים הרבים שכבר מתקדמים בעיר, וצפויים לשנות אותה מהותית.

מצגת זאת דורשת JavaScript.

יש לציין כי באופן בו עיריות מתנהלות, הקושי העצום בהובלת ערים בתהליכים עמוקים, כמו שתהליך מיתוג עירוני צריך להיות, וחוסר התכנון לטווח הארוך, קביעת עובדות בשטח כמו מיתוג חגיגות יומולדת לעיר, שהופך למיתוג עירוני הוא אולי הדרך היחידה האפשרית, אבל היא לבטח לא הדרך הנכונה.

מאמרים קשורים: מגמות במיתוג ערים בישראל | ביקורת מיתוג: באר שבע בירת ההזדמנויות | מדוע רוב מותגי הערים נכשלים? | הערים הטובות בישראל | איפה הישראלים הכי רוצים לגור?


הטכנולוגיה לבנייה מעל נתיבי תחבורה עמוסים קיימת. עכשיו רק צריך להפוך את נתיבי איילון לפארק

קירוי נתיבי איילון - רצף עירוני ירוק

קירוי נתיבי איילון – רצף עירוני ירוק

נתיבי איילון חוצים את מטרופולין תל אביב ומלבד השטח העצום שהם מנצלים, הם קורעים את המטרופולין ואינם מאפשרים רצף עירוני, זאת בנוסף להשלכות של זיהום אוויר ורעש. נתיבי איילון במטרופולין תל אביב אינם ייחודיים, וערים גדולות רבות סובלות מאותן בעיות תשתית, אבל חלק מהן גם התמודדו עם הבעיה ואף פתרו אותה, על ידי קירוי האוטוסטרדות וניצול השטח שמעליהן לטובת הציבור.

קירוי נתיבי איילון- לפני ואחרי

קירוי נתיבי איילון- לפני ואחרי

כבר בשנת 2003 הציגה חברת נתיבי איילון בפני שר התחבורה דאז, אביגדור ליברמן, תכנית לקירוי ציר איילון לכל אורכו, ובנייה רוויה של מסחר, משרדים, מגורים ומלונאות לעל הנתיבים. בשנת 2008 התכנית לקירוי נתיבי איילון הוגשה למשרד השיכון והבינוי. התכנית מומנה על ידי החברה, משרד התחבורה ומינהל מקרקעי ישראל. 15 מומחים מתחומי התשתיות וההנדסה גיבשו את היוזמה למה שיכול להפוך לאחד מפרויקטי התשתית הגדולים שנעשו אי פעם במדינת ישראל, ולספק למטרופולין תל אביב שטחים חדשים רבים, רצף עירוני, ואיכות חיים וסביבה טובים יותר, ואפילו רצף שטחים ירוקים מפארק הירקון בצפון ועד פארק דרום.

בתכניות שגובשו בעבר זוהתה היתכנות כלכלית גדולה, על ידי הקצאת חלק מהשטחים החדשים לנדל"ן, ושמירת חלקים נכבדים לטובת פארקים ושטחים ציבוריים. מבחינה הנדסית הפרויקט היה אפשרי כבר לפני שנים, אבל העלויות הוערכו כגבוהות מאד. בחלוף השנים, ערך הקרקעות בתל אביב זינק עוד יותר, והדרישה לקרקעות ממשיכה לעלות, ולכן מבחינה כלכלית, כיום ההתכנות גדולה עוד יותר מבעבר.

מאז הגשת התכניות לא הרבה התקדם. חברת נתיבי איילון אינה מוסמכת, וכנראה גם לא מעוניינת לקדם את הנושא, ומשרדי הממשלה, שהם אלה שאמורים לקדם תכנית מסוג זה, בחשיבה אסטרטגית ובראיה כוללת, גם כן לא קידמו אותה. מעבר לכך, נתיבי איילון חוצים שטחים של עיריות ראשל"צ, חולון, בת ים, תל אביב, גבעתיים, רמת גן, רמת השרון והרצליה ואף שהערים יכולות רק להרוויח מפרויקט שכזה, התיאום בינהן הוא על סף הבלתי אפשרי.

במסגרת הדו"ח שהוכן בישראל חולקו נתיבי איילון לשלושה מקטעים – צפון, מרכז ודרום – כדי לאפשר בדיקה מעמיקה של הפוטנציאל התכנוני של כל אחד מהם. בקטע הצפוני, מכפר שמריהו ועד פי גלילות (7 ק"מ), הוצע קירוי מלא או חלקי של הכביש במטרה לייצר עתודה משמעותית לפיתוח העירוני של הרצליה ורמת השרון; בחלק המרכזי, מפי גלילות ועד מחלף וולפסון (15 ק"מ), הוצע עיקר הפיתוח. בתחום זה כבר קיימת תכנית של משרד מנספלד-קהת למתחם משרדים ומגורים חדש באזור תחנת רכבת מרכז, ובמסגרתה יקורה בעתיד שטח נרחב מהנתיבים.

קירוי נתיבי איילון

קירוי נתיבי איילון

כותבי הדו"ח בחנו באופן מעמיק את השטח שנמתח מדרום לתכנית עד לגשר יצחק שדה, והציעו קירוי מלא של הכביש והפיכתו לשדרה מטרופוליטנית ירוקה. החיבור העתידי יאפשר התפתחות של שתי הדפנות של האיילון ו"יחשוף את שוליה של שכונת מונטיפיורי לחזית עירונית חדשה". בקטע זה תוואי האיילון משוקע מספיק בהשוואה לגובה של של העיר ולכן ביצוע הקירוי צפוי להיות פשוט יותר.

בחלק הדרומי של הנתיבים, ממחלף וולפסון ועד גבולה הצפוני של ראשון לציון (4 ק"מ), המצב מעט שונה. בניגוד לחלק המרכזי של הכביש שעבר בתוואי המקורי של נחל האיילון, במקרה זה חתך הכביש רקמות עירוניות קיימות ופגע קשות בערכי הקרקע של שולי הרצועה. זה עשר שנים ממשיכות להתבצע במקום עבודות תשתית נרחבות, תחילה לצורך הקמת הכביש וכעת בעבור הקמת הרכבת. במקטע זה הציעו המתכננים לקרות שטח באזור בית החולים וולפסון ולהשיק במקביל פרויקט פינוי-בינוי ברחובות הסמוכים. בחלק החדש שיתוסף לעיר ייבנו בנייני מגורים ומוסדות ציבור ויוקם פארק חדש לטובת התושבים.

קירוי כבישים ותשתיות אינו רעיון חדש והוא מיושם בהצלחה בכמה מקומות ברחבי העולם. הדוגמה הידועה ביותר היא שדרות פארק אווניו במרכז מנהטן. בתחילת המאה ה-20 עברה במרכז השדרה מסילת רכבת משוקעת ורועשת, שהקשתה על פיתוח אחד המוקדים המרכזיים בניו יורק. כשהושלם פרויקט הקירוי ב-1930 שינתה השדרה את פניה ונהפכה ליעד יוקרתי לבנייני מגורים, מבני משרדים ובתי מלון מפוארים. דוגמה עכשווית יותר היא "Big Dig" בבוסטון, פרויקט ענק שבמסגרתו הוטמנה בקרקע אוטוסטרדה של עשרה נתיבים והוחלפה בשטחי נדל"ן ופארקים ירוקים. פרויקטים רבים נוספים נמצאים בתהליכי תכנון ברחבי ארצות הברית ואירופה. השינוי הזה משקף את ירידת קרנה של המכונית הפרטית לטובת תחבורה ציבורית ותנועת הולכי רגל ואת הרצון לדחוק החוצה כבישים עמוסים, שמקשים את פיתוח המרקם העירוני.

פרויקט The Big Dig בבוסטון, סבל מחבלי לידה ארוכים ומסובכים. הפרויקט נהגה לראשונה בשנת 1970, אבל תוכנן רק בשנת 1982. בשנת 1987 הטיל הנשיא דאז, רייגן, וטו על התכנית בשל עלותה, ומשום שהוגדרה כפרויקט במימון פדרלי (ולא עירוני). בשנת 1991 הקונגרס האמריקאי הפך את החלטת הנשיא ונתן אור ירוק לפרויקט, שקיבל אישור פדרלי סביבתי בשנת 1994. ב-1999 הוסטה התנועה לנתיבים חלופיים ובראשית שנות ב-2000 נפתח השלב הראשון.

מצגת זאת דורשת JavaScript.

קיימות דוגמאות נוספות בעולם לפרויקטים דומים, אולם כיום, שלא כמו בשנים בהם בוצע הפרויקט בבוסטון, יש גם טכנולוגיות בנייה חדשות המציעות אפשרויות שלא היו קיימות בעבר. חברת הבנייה והפיתוח ברוקפילד בונה כעת במנהטן, ניו יורק פרויקט בבלוק ב- West 30 בין השדרה התשיעית ושדרת דייר. החברה מתכוונת לבנות מגדלים של 60 קומות מבלי להפריע לתנועת הרכבות המקשרות את תחנת Penn Station ומנהרת ניו ג'רזי. הבנייה מתאפשרת על ידי מערכת של גשרים נעים מעל המסילות:

מאמרים קשורים: איך הפכה עיר תעשייה לבירה הירוקה של אירופה | השינויים הדרמטיים במקסיקו סיטי | העיר בה הכל המרחק הליכה | רם עמנואל רוצה להפוך את שיקגו לעיר הידידותית ביותר לאופניים | עתיד התחבורה הוא באופניים החכמות


מידטאון פרוג'קט טי.אל.וי

בעיר העברית הראשונה, השפה העברית היא כנראה כבר לחלוטין לא רלוונטית, כי את מידטאון פרוג'קט משווקים באנגלית בלבד.

הפרויקט בן ה-35,000 מ"ר משלב מגורי יוקרה, מסחר בידור ופנאי, במה מכונה כפרויקט שיגדיר מחדש את מרכז תל אביב. ה"מרכז התרבותי של תל אביב" כמו שמגדיר האתר, את הרצועה הצרה התחומה בין דרך מנחם בגין לנתיבי איילון, מצפון למגדלי עזריאלי, יבטיח נגישות מירבית, אבל ספק אם המתחם בין נתיבי התחבורה ההומים ביותר של תל אביב יצליח לייצר את המתחם שהוא שואף להיות, וסביר יותר כי יהפוך לעוד אי מבודד בלב המטרופולין התל אביבי, שהולך ומתפרק ליחידות עצמאיות וחסרות קשר בינהן, כדוגמת פארק צמרת. את הפרויקט תכנן משרד משה צור אדריכלים.

מצגת זאת דורשת JavaScript.

מאמרים קשורים: פרויקט פינוי בינוי מתחם דפנה | ספטמבר 2012: צה"ל משחרר את תל אביב ומאפשר לה לצמוח | תכנית המתאר תל אביב 5000 | האם תל אביב היא "עיר עולם"? | הנה באה הרכבת: הרכבת הקלה- מתי? איפה? ואיך?


בת ים מסתערת על הגופים הממשלתיים – רשות השידור ובתי המשפט יעברו מת"א לבת ים

התכנית האסטרטגית של עיריית בת ים מצהירה על העלאת היקפי הבנייה בכל העיר מתוך תפיסה המכירה באיכויות של עיר אינטנסיבית וצפופה. כמו כן, פיתוח מרכז כובד עסקי בדרום מטרופולין גוש דן, הממשיך את הפריסה לאורך נתיבי איילון. בנייה עסקית אינטנסיבית, חדשנית וגבוהה (מעל 25 קומות) הממשיכה את הבינוי הגבוה לאורך נתיבי איילון (מתחם הבורסה, ארלוזורוב, עזריאלי…) ומשלבת מגוון פעילויות עסקיות.

עיריית בת ים מעודדת בנייה ליזמים על שטח של כ-650 דונם במרכז העירוני הראשי של העיר בהיקף בנייה של 2.5 מיליון מ"ר בנוי. התכנית אושרה בוועדה המקומית והמחוזית, ולפי התוכנית שאושרה הזכויות יחולקו ליזמים שיקדימו לקדם תכנית בניין עיר. מי שיגיע ראשון, יקבל יותר זכויות בנייה. אזור המרכז העירוני הראשי משתרע על שטח של 650 דונם הוא בבעלות מספר גורמים פרטיים. האזור תחום בין רחוב יוספטל מצפון, רחוב ניסבוים ממזרח, רחוב הקוממיות מדרום ורחוב האורגים ממערב. רובע העסקים מאופיין בשימושים מעורבים, 25% ממנו יהיה למגורים בו יבנו כ-2000 דירות.

מרכזי עסקים לאורך האיילון, בת ים

מרכזי עסקים לאורך האיילון, בת ים

ציר העסקים הראשי יתמקד בצד המזרחי של הרובע כאשר ברחוב ניסבוים, מתוכנן תוואי הרכבת הקלה. אזור המגורים המלונאות והנופש יתמקד בצד המערבי של הרובע. האזור הצפוני והדרומי הם בעלי חיבור ישיר לאיילון, דבר המאפשר פתרונות תנועתיים ונגישות עירונית ומטרופולינית סביב הרובע. התכנית לפיתוח מרכז העסקים הראשי אושרה לפני 15 שנה ואפשרה בנייה על הקרקע בהיקף של כמיליון מ"ר בנוי. למרות היקפי הבנייה, האזור לא פותח והתקבע בתודעה הציבורית כ"חצר האחורית של בת ים", המאוכלס על-ידי מוסכים ומפעלים ישנים. מטרת העירייה הייתה לפתח את האזור על ידי עידוד בעלי קרקעות להתחיל לבנות בשטח באמצעות הגדלת זכויות הבניה באופן משמעותי ל-2.5 מיליון מ"ר.

חברת "אשד משאבי ניהול והנדסה" עורכת בימים אלה בעבור מנהלת העסקים של עיריית בת ים תכנית להעתקת מבנה העירייה לרחוב העבודה בעיר. כיום פזורים מבני העירייה ברחבי העיר, והמטרה היא לרכז את כולם במבנה אחד. לפי תכניות העירייה, האזור צפוי לשנות את פניו בשנים הקרובות מקצה לקצה, ואמור לערב מסחר, תעשייה ותרבות. העתקת בית העירייה למתחם העסקים החדש היא חלק מתכנית עירונית אסטרטגית לפיתוח האזור, בהשקעה של 54 מיליון שקל.

מתחם רשות השידור בתל-אביב יעבור לבת-ים. ההחלטה דורשת אישור סופי של מוסדות הרשות והאוצר. המתחם המיועד של הרשות במטרופולין תל-אביב יהיה ברחוב הקוממיות בבת-ים, זאת לאחר שבעיריית בת-ים הציעו לרשות שטח של 2 דונם בחינם, בשטח המיועד למבנה ציבור. ברשות מקווים להתחיל בבנייה עוד השנה, לאחר חתימה סופית על חוזה חכירה, ולהעביר למתחם חדש את אולפני הטלוויזיה, הרדיו והמנהלה, היושבים היום בשטח היקר שבדרום הקריה בתל-אביב.

רובע העסקים בת ים

רובע העסקים בת ים

גם מתחם בתי המשפט, הנמצא כיום ברחוב שוקן בתל אביב, יעבור בעוד כשלוש שנים לאזור העסקים של בת ים – כך עולה מהסכם שעליו עתידים לחתום בקרוב הממונה על הדיור הממשלתי במשרד האוצר ועיריית בת ים. המתחם, שיוקם על קרקע עירונית ברחוב ניסנבאום בעיר, יכלול את בית המשפט לתעבורה, בית המשפט לענייני משפחה, בית הדין האזורי לעבודה ובית המשפט לנוער. בנוסף, מתוכנן לעבור אליו גם בית המשפט לעניינים מקומיים של בת ים.

על פי ההסכם, תקצה עיריית בת ים קרקע בשטח 5 דונמים ברוטו (כולל שטחים ירוקים פתוחים), שעליה ייבנה המתחם החדש, בשטח בנוי של כ-12 אלף מ"ר. הקרקע תוקצה לפרק זמן המקובל בהסכמי חכירה: 49 שנה עם אופציה ל-49 שנים נוספות, אך המדינה לא תשלם לעירייה דמי חכירה, אלא היטלים בלבד. לאחר חתימת ההסכם, מתכוון הממונה על הדיור הממשלתי להוציא מכרז להקמת המבנה, ובאוצר מעריכים כי עד סוף 2015 כבר יהיה המתחם החדש מוכן לאכלוס. המבנה הנוכחי ברחוב שוקן, אותו שוכרת המדינה, יוחזר לידי בעליו.

בשטח המיועד למתחם נמצאים כיום מחסני המשק של עיריית בת ים. השטח שעליו שוכנים המחסנים – 20 דונם בסך הכול – יחולק בין בתי המשפט ובין מגדל מסחר ומשרדים בן 24 קומות שהעירייה מתכננת להקים במקום, ושאליו תעביר בהמשך העירייה את משרדיה. בימים הקרובים מתכוונת העירייה לפרסם את המכרז לבניית המגדל. מדוברות משרד האוצר נמסר כי "מדובר בהעברת בית הדין לעבודה, הנמצא בשכירות, למשכן קבע בבת ים, וכן העברת בית המשפט לנוער ומשפחה הנמצא גם הוא בשכירות בבת ים. המבנה החדש יתוכנן, ייבנה ויתוחזק על ידי יזם מהמגזר הפרטי שייבחר במכרז פומבי שיפורסם בהמשך"

מאמרים קשורים: תכנית המתאר של תל אביב | הרובע – ראשון לציון | מנוע צמיחה כלכלי בלוד | חולון – מתחם כיכר העיר | הרובע המיוחד – אשדוד


עיקרי תכנית המתאר "תל אביב 5000" שאושרה

תכנית מתאר תל אביב 5000

תכנית מתאר תל אביב 5000

מליאת הוועדה המקומית בעיריית תל-אביב אישרה, ברוב של 16 מול 10 חברי מועצה ולאחר 4 שנים של דיונים, את תוכנית המתאר העתידית של העיר – "תל אביב 5000". תכנית המתאר, אשר גובשה על-ידי מינהל ההנדסה, קובעת את מגמות התכנון ואופן התפתחותה של העיר עד לשנת 2025, וחשיבותה היא בהגדלת השקיפות והוודאות התכנונית, הן לתושבי העיר והן ליזמים הפועלים בה.

תכנית המתאר מבוססת על התכנית האסטרטגית לתל–אביב-יפו, תכנית אשר במסגרתה אושר החזון לפיתוח העיר. החזון כולל ארבע מרכיבים ומהווה חלק מהתכנית לחזק את מרכזיותה של העיר במטרופולין ובמדינה, ולהיות עיר עם הפנים לכל תושביה.

עיר לכל תושביה– תכנית המתאר צופה כי בשנת 2025 יתגוררו בת"א כ-450,000 תושבים (לעומת כ-400,000 כיום). התכנית מציעה להגדיל את מלאי יחידות הדיור בכ-35,000 יחידות דיור חדשות, בנוסף לכ-75,000 יחידות דיור שנמצאות בשלבי אישור בתכניות אחרות וטרם נבנו. תוספת יחידות הדיור שהוצעו בתכנית אופיינה כך שתסייע למנף ולקיים תהליכים של התחדשות עירונית ולהימנע, מכרסום בשטחים הפתוחים. כמחצית מכלל יחידות הדיור הנוספות נכללות במסגרת אפשרות לעיבוי המגורים הקיימים, הן ייבנו באמצעות תוספת קומות במבנים קיימים. דגש מיוחד הושם על התחדשות ביפו ובדרום העיר: כמחצית מתוספת יחידות הדיור בתכנית המתאר מוצעת באזורים אלו. תוספת זו, עם שילוב מוקדי ציבור חדשים ויצירת אפשרויות תעסוקה מגוונות בדרום, יתרמו לפיתוח יפו והדרום ולחיזוקם.

שמירת תל אביב כמרכז כלכלי ותרבותי – תכנית המתאר מציבה יעדים לגידול שטחי התעסוקה בעיר והתאמתם של חלק מאזורי התעסוקה הקיימים לכלכלה המודרנית. התכנית מציעה להגדיל את מאגר התכניות הקיים לתעסוקה. חלק ניכר מתוספת שטחי התעסוקה יהיה באזורי התעסוקה המטרופוליניים שבמרכז העיר (למשל, משני צידי נתיבי איילון ולאורך שדרות רוטשילד). שטחים נוספים מתוכננים באזור התעסוקה הצפוני עתידים – רמת החייל. התכנית מציעה לשים דגש על דרום העיר בפיתוח ובשדרוג שטחי התעסוקה הקיימים בו, וביצירת אזור תעסוקה חדש המוצע בסמוך לצומת חולון משני צידי נתיבי איילון.

יצירת סביבה עירונית אטרקטיבית – עירוב שימושים ותפקודים – מגורים, תעסוקה, תרבות, מוסדות ציבור – הוא בעל יתרונות רבים מנקודת המבט העירונית: הוא מאפשר נגישות נוחה וקרבה בין מקומות התעסוקה, המסחר, התרבות והשירותים למגורים; הוא מאפשר ליצור רחובות תוססים המציעים מגוון רחב של פעילות אנושית; הוא מאפשר לנצל את שעות הפעילות השונות של השימושים השונים על מנת לקיים אזורים פעילים ובטוחים במשך רוב שעות היממה.

תחבורה בת-קיימא, מגוונת ויעילה על פיתוח מערכת התחבורה בעיר להביא בחשבון את תנועת המועסקים והמבקרים המגיעים לעיר. העיר היא גם ביתם של תושבים רבים, ומערכת התחבורה צריכה לענות גם לצרכיהם. התכנית מנסה למצוא איזון בין צרכי המשתמשים השונים במערכת התחבורה בעיר. חלק ניכר מהשינויים המוצעים מכוון ליצירת העדפה לתחבורה ציבורית, להולכי רגל ולרוכבי אופניים. במסגרת זו יוצרת התכנית שיפור של מרחב ההליכה של הולכי רגל ושל אופניים, ומאפשרת – תוך שימוש באמצעים של תכנון תחבורה – שיפור רמת השירות של התחבורה הציבורית.

שיפור איכות הסביבה וקיימותתל–אביב-יפו שואפת להיות עיר בת-קיימא, ירוקה ונטולת מפגעים סביבתיים. פיתוח המרחב הציבורי הפתוח, ובפרט זה הירוק, בדגש על טבע עירוני; מעבר לתחבורה בת-קיימא; ניצול יעיל יותר של שימושי הקרקע המתבטא בעיבוי הבינוי למגורים ותעסוקה; התכנית כוללת הנחיות לגבי בנייה ירוקה וידידותית לסביבה; ניקוז ושימור מי תהום; מניעת זיהום מקרינה ועוד. כמו כן, הנחיות שיחייבו כל תכנית בעלת השפעה סביבתית להכין חוות דעת סביבתית הכוללת המלצות לגבי אמצעים למזעור מפגעים סביבתיים.

טיילת לאורך נתיבי איילון – תכנית המתאר קובעת "ציר ירוק" חדש לאורך נתיבי איילון שייצור טיילת עירונית חדשה להולכי רגל ולרוכבי אופניים מצפון העיר עד דרומה. הטיילת תחבר את שני הפארקים המטרופוליניים: פארק הירקון בצפון ופארק אריאל שרון, פארק האיילון, בדרום. נוסף על כן, מציעה התכנית לאפשר הרחבת גשרים קיימים ומתוכננים מעל נתיבי איילון כדי ליצור בהרחבות אלה שטחים ציבוריים פתוחים. הטיילת והגשרים יאפשרו קישור אל אזורים אחרים באמצעות 'צירים ירוקים' נוספים המתוכננים בכל רחבי העיר.

יפו – תכנית המתאר מציעה להגדיר את שכונותיה ההיסטוריות של יפו כ"מרקם לשימור". המשמעות היא שניתן יהיה להוסיף יחידות דיור בהיקף מצומצם ולעודד התחדשות, תוך שמירה על אופי הבינוי בשכונות אלה. בשכונות עג'מי וגבעת עלייה, במתחמי מגורים גדולים, ניתן יהיה לחלק את מכסת השטח המתוכנן למגורים ליותר יחידות דיור, ובכך להוסיף דירות בינוניות וקטנות. במתחמי השיכונים תעודד תכנית המתאר עיבוי מבנים קיימים ויתאפשר להוסיף עד 2 קומות נוספות ובאופן נקודתי יותר גם "פינוי-בינוי". לצד השיקום והשימור של השכונות ההיסטוריות ותוספת הקומות למתחמי השיכונים, יפותחו שכונות מגורים חדשות בחלקה המזרחי של יפו.

ביפו העתיקה מוצע לאפשר תוספת בינוי בעיקר עבור מלונאות, מסחר ותיירות, תוך השתלבות באופי הבנייה בעיר העתיקה מבחינת סיגנון וגובה. לאורך הטיילת יפותח השער הצפוני ליפו כמוקד תיירותי-מסחרי. בשטח שבין פארק מדרון יפו לבין רחוב קדם מוצע אזור פעילות מיוחד, שיכלול מלונאות, מסחר ומבני ציבור. שדרות ירושלים הן ציר עירוני מרכזי, שבעתיד יעבור בהן הקו האדום של הרכבת הקלה. לאורך השדרה ניתן יהיה לשלב מבני מגורים ומשרדים, זה בצד זה. לחיזוק האופי העירוני של השדרה, מוצע לאפשר תוספת קומת קרקע מסחרית לכל אורכה, גם במקומות שבהם אין חזית כזו, וכן להסב למשרדים מבנים קיימים.

רחוב שלבים: מוקד פעילות חדש בין יפו לבין תל־אביב. ציר שלבים יהפוך לרחוב עירוני פעיל, הכולל חזיתות מסחריות, המחובר לשכונות שסביבו באמצעות רחובות שיהיו מאונכים לו . לאורך הרחוב נקבעו מספר מוקדים למוסדות ציבור כלל-עירוניים, שיסייעו בהחייאת האזור ובהתפתחותו, בדומה למכללה האקדמית תל־אביב-יפו שהועברה למקום. מלאי שטחי המגורים ברחוב יוגדל ויתאפשר גם שילוב מוגבל של שטחי משרדים.

התכנית שומרת על אצטדיון בלומפילד במקומו כמתקן ספורט מרכזי ואף מאפשרת את שדרוגו ואת פיתוחו. התכנית מגינה על גן כרונינגן הסמוך, בכך שיוגדר כשטח פתוח עירוני, וכן היא מחברת בינו לבין רחוב שלבים על ידי מוסד ציבורי עירוני חדש. רצף זה של שטחי ציבור מהווה חלק מציר ירוק עירוני המחבר את שכונות דרום העיר ומגיע מקריית שלום, דרך פארק החורשות ועד לשדרות ירושלים.

התעסוקה בדרום העיר – התכנית מציעה מרכז תעסוקה חדש בצומת חולון. מרכז זה יתפקד כמוקד תעסוקה מטרופוליני ותותר בו בנייה צפופה וגבוהה; הוא ירושת על ידי מרכז תחבורה מטרופוליני חדש, שיקשר בין תחנת רכבת ישראל ובין אמצעי התחבורה הציבורית האחרים החוצים את האזור ומתוכננים לעבור בו בעתיד. אזור התעסוקה בצומת חולון מיועד לסוגי תעסוקה מגוונים: משרדים, מסחר, היי-טק, ושימושים אחרים אשר התמקמו עד עתה בעיקר במע"ר המרכזי ובאזור רמת החייל. שילוב של שימושי תעסוקה אחרים, ובכלל זה מלאכה, יתאפשר תוך הקפדה על המגבלות סביבתיות. באזורי המלאכה שבאזור מבואות יפו מציעה תכנית המתאר שינויים נרחבים שיעודדו את שדרוג האזורים האלו ופיתוחם. זאת במטרה לעודד כניסת שימושים מגוונים של מסחר ומשרדים וגם מגורים באופן מוגבל כך שיהפכו למוקד משיכה לאזור כולו.

פארק החורשות הוא רצף של חורשות בסמוך לשכונות דרום העיר: קריית שלום, שכונת שפירא ונווה עופר. תכנית המתאר מגדירה את פארק החורשות כ“שטח פתוח עירוני“. הפארק, שגודלו יותר מ-200 דונם, יהיה הפארק העירוני הגדול בעיר וישמש ריאה ירוקה לשכונות דרום העיר והוא יקושר אליהן במערכת של צירים ירוקים ומזמינים. הפארק מתוכנן כפארק אקולוגי וישומרו בו בתי באר, מערכות השקיה וינטעו פרדסים ועצי פרי שאפיינו את האזור בעבר.

התחנה המרכזית תועתק ותפוצל לשני מרכזי תחבורה מטרופוליניים: בצפון – בסמוך לתחנת הרכבת מרכז, ובדרום – בסמוך לצומת חולון. בדרך זו יצומצמו המפגעים השונים הנגרמים על ידי מיקום התחנה באתרה הנוכחי.  שטח התחנה המרכזית החדשה, שיתפנה משימושי התחבורה, יהווה חלק מאזור התעסוקה המטרופוליני. ככזה, יאוכלס במשרדים ובשימושי תעסוקה אחרים, ויותר להשתמש בו למלונאות, למגורים ולשטחי ציבור.

מרחוב עמוס תנועה ושומם כמעט מפעילות עירונית, יהפוך רחוב ארלוזורוב לרחוב עירוני תוסס, תוך ניצול הקו הסגול של הרכבת הקלה שעתיד לעבור בו. המדרכות יורחבו, שבילי אופניים יסללו וחזיתות מסחריות יתווספו לבתי המגורים הבנויים לאורכו. הרחוב יהפוך לציר המחבר את תחנת הרכבת מרכז לרחוב אבן גבירול ולחוף הים, באופן מזמין ונעים להליכה. ממזרח לרחוב אבן גבירול תאפשר התכנית לבנות לגובה של 8 עד 10 קומות למגורים, למלונאות ולמשרדים, וממערב לו משתרע מתחם ”העיר הלבנה“ – גם בצד זה ניתן יהיה להוסיף שטחי מגורים, מלונאות ומשרדים בהתאם למגבלות השימור במקום.

למרות קרבתו לאוניברסיטה ולקניון רמת אביב, הרחוב אינו מתפקד כרחוב עירוני פעיל. תכנית המתאר מציעה להפוך את רחוב איינשטיין לרחוב העירוני הראשי של רמת אביב תוך ניצול העובדה שבעתיד יעבור בו הקו הירוק של הרכבת הקלה. תכנית המתאר קובעת ברחוב מדרכות רחבות ושבילי אופניים ומאפשרת מסחר לאורכו. בנוסף, מציעה תכנית המתאר כי הרחוב ימשך מערבה תוך חיבור האוניברסיטה לחוף הים ולטיילת החוף, שם יסתיים בכיכר ציבורית פתוחה. מן הצד השני, הרחוב ממשיך מזרחה כציר ירוק דרך קמפוס האוניברסיטה, בגשר מעל נתיבי איילון – עד לשכונות צפון מזרח העיר.

מתחם תחנת הכוח רדינג הוא חלק מרצף השטחים המיועדים לפיתוח למטרות נופש, פנאי ותרבות באזור שפך הירקון. שטח תחנת הכוח הפעילה יצומצם, כך שמבנה רדינג ההיסטורי והשטח שבחזיתו יהפכו לשטחים פתוחים ונגישים לציבור, כחלק מפיתוח רצועת החוף התל אביבית כולה. המבנה ההיסטורי ישמש למוסד תרבות, שזהותו תיקבע בעתיד. מוסד ציבורי יהווה חלק ממכלול של שטחי ציבור אותם קובעת התכנית באזור בית הלוויות העירוני ובסביבתו. שטחים אלה ייועדו למוסדות ציבור גדולים מסוג תרבות, פנאי וספורט, אשר ישרתו את כל תושבי העיר ויקיימו קשר הדוק עם מתחם יריד המזרח ונמל תל אביב. במתחם שפך הירקון כולו יהיה תהיה פעילות שמשלבת טבע עירוני – הירקון וסביבתו וחוף הים – עם פעילות ציבורית ותרבותית ענפה.

 מאמרים קשורים: פרויקט פינוי בינוי במתחם דפנה- ארלוזורוב | הבניין החדש של עיריית תל אביב | תל אביב 2013- כך תראה העיר | תכנית שיפוץ טיילת תל אביב


תוכנית המתאר של תל אביב לעשור הקרוב – הציבור נקרא להגיב ולהשפיע

תוכנית המתאר, משמשת בסיס לקבלת החלטות משמעותיות: היכן יקומו מוסדות ציבור חדשים ומאיזה סוג, היכן יפותחו גינות ופארקים, אילו רחובות יהפכו לרחובות ראשיים ואילו יהפכו לרחובות שכונתיים, היכן יקומו מגדלים, ולמעשה, מה יהיה אופיו של כל מקום בעיר. ממסמכי התוכנית, שהציבור מוזמן לעיין בהם באתר האינטרנט של העירייה, יצטרפו לתל אביב יפו כ-50 אלף תושבים בעשור הקרוב והיא תמנה 450 אלף תושבים. מספר יחידות הדיור אמור לגדול ביותר מ-100 אלף.

מה מתוכנן בכל חלק של העיר

  • במרכז: המשך השמירה על העיר הלבנה. רחוב ארלוזורוב יהפוך לרחוב עירוני פעיל – כדוגמת אבן גבירול – והוא ישלב מסחר, שבילי אופניים ובניינים שיתנשאו לגובה של 8 עד 10 קומות.
  • בדרום: אזור תעסוקה חדש ומוקד תחבורה, סמוך לצומת חולון. האוטובוסים המזהמים יפונו מהתחנה המרכזית החדשה, והיא תהפוך לאזור תעסוקה, מסחר ואפילו מלונאות.
  • בצפון: רחוב איינשטיין מיועד להיות "רחוב עירוני תוסס" שיקשר בין האוניברסיטה לחוף הים והטיילת. בתחנת הכוח ההיסטורית רדינג, בשפך הירקון, יוקם מוסד תרבות.
  • במזרח: לה גרדיה, הרחוב הראשי של יד אליהו, יהפוך ל"דיזנגוף" של מזרח העיר. בשכונת כפר שלם יוקם מוסד ציבור עירוני.
  • יפו: הפיכת רחוב שלבים הסואן לרחוב עירוני שיהיה מוקד פעילות של מסחר וציבור. "ציר ירוק" יחבר את שדרות ירושלים עם שכונת קריית שלום.
  • נתיבי איילון: טיילת ירוקה להולכי רגל ורוכבי אופניים לכל אורך נתיבי איילון, שתחבר גם את פארק הירקון ופארק שרון (שיוקם בחירייה).

יש באמת סיכוי להזיז את התחנה המרכזית?

"התכנית תקבע באופן משמעותי את התפתחות העיר", סבורה מיטל להבי, סגנית ראש העירייה וראש סיעת מרצ במועצת העיר. "יעדי התוכנית נקבעו קודם למחאה החברתית, אך בעקבות המחאה עולה השאלה בקשר למינונים ולדרישה להכליל דיור בר-השגה". בין השאר מתייחסת התוכנית לשבילי אופניים ולצירים ירוקים, לבניית מגדלים ולשיטת הפינוי-בינוי לעומת שיטת העיבוי וההתחדשות של המצב הקיים.

התחנה המרכזית החדשה אמור להיפטר מהאוטובוסים, שיעברו לשני מרכזי תחבורה מטרופוליניים, במטרה לצמצם מפגעים הנגרמים ממיקום התחנה בשכונת נוה שאנן. להבי מסופקת אם השאיפה הזו אכן ניתנת למימוש, מאחר שהמבנה לכשעצמו בעייתי והמשמעות של הריסתו אינה פשוטה – מבחינה כלכלית וסביבתית גם יחד. עם זאת, היא מדגישה כי חשוב שהנושא מופיע בתוכנית: "סוף-סוף מכירים בעובדה שהתחנה הזו היא מפגע".

התוכנית לא תשפיע רק על תושבי תל אביב יפו: את רוב המגמות שהעיר הזו הובילה ומובילה, אימצו בדיעבד ערים אחרות – מדרחוב, אופניים להשכרה, מתחמי המסחר והבילוי, מגדלי המגורים ועוד – כך שמה שיקרה בתל אביב היום, עשוי להתרחש בשאר המדינה מחר או מחרתיים.

לכתבה המלאה : http://www.xnet.co.il/architecture/articles/0,14710,L-3093010,00.html

פרטים על תוכנית המתאר בעירייה:  http://bit.ly/wmr5jA
השתתפות בשולחנות העגולים מותנית בהרשמה מוקדמת: דרך האינטרנט: http://bit.ly/zz0Jk , דוא”ל: mitar@mail.tel-aviv.gov.il

מועדי ומיקומי המפגשים:

  • מזרח העיר – יום א', 5 בפברואר, בשעה 45  מרכז קהילתי בית דני, סמטת כביר 21 , שכונת התקווה
  • מרכז העיר – יום ג', 14 בפברואר, בשעה 17:45, בית ספר עירוני א’, אשכול פיס, רחוב הארבעה 13
  • דרום העיר – יום ה', 16 בפברואר, בשעה 17:45, מרכז קהילתי נווה עופר, רח' זלמן שז”ר 12 , נווה עופר
  • צפון העיר – יום א', 19 בפברואר, בשעה 17:45 , מרכז קהילתי בית פרנקפורט, רח' קיציס 23 , הדר יוסף
  • יפו – יום ד', 22 בפברואר, בשעה 17:45, בית ספר עירוני ז’, אשכול פיס, רח' חידושי הרי”ם 20 , יפו