מתחם טרה ופארק מעל האיילון? אל תמהרו להכין את המנגלים

מתחם טרההועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה בשבוע שעבר את תכנית מתחם טרה, הממוקם בפינת רחוב יגאל אלון ודרך השלום בתל אביב. במתחם, הכולל את אזורי התכנון של מתחמי מחלבות טרה, מוטורולה, ובן שמן, הכוללים כיום את שטחי המחלבה, מוסכים ומבני משרדים ותעסוקה, מתוכננת בניית מגדלי משרדים בגובה 55 קומות, שאת חלקם ניתן יהיה להסב לדירות מגורים, ובמקרה כזה, חלקן יוקצה לדיור בר השגה. התכנון גם כולל שטחים ציבוריים פתוחים בהיקף 8.3 דונם בין הבניינים, בעוד הגשה את המגדלים תהיה תת קרקעית.

מתחם טרה. ישר אדריכלים

מתחם טרה. ישר אדריכלים

תכנון המתחם נעשה על ישי משרד ישר אדריכלים, והוא כולל התייחסות לאפשרות עתידית לקירוי נתיבי איילון בקטע הסמוך וחיבור הגדה המזרחית של נתיבי איילון לגדה המערבית. במסגרת התנאים להפקדת התכנית יצטרכו היזמים לבדוק את היתכנות קירוי האיילון והתאמת התכנית לכך, הגשת חוות דעת סביבתית לרשות לאיכות הסביבה של עיריית תל אביב והגשת דוח ניקוז. עוד בתכנית, התחייבות לבנייה ירוקה, ותיאום שורת נושאים עם אדריכל העיר ואגף התנועה.

מול מתחם טרה, על הגדה המערבית של נתיבי איילון יקומו בשנים הקרובות מספר פרויקטי ענק כמו מגדלי הצעירים ומידטאון תל אביב, הנבנה מצפון למגדלי עזריאלי במה שמכונה המע"ר הצפוני. פרויקטים אלה כלואים למעשה בין שני נתיבי התחבורה העמוסים ביותר בתל אביב- נתיבי איילון ודרך מנחם בגין, וחסרים חיבור ממשי לעיר הסובבת אותם. פרויקט מתחם טרה, ואפשרות לקירוי נתיבי האיילון בקטע זה הוא הסיכוי היחיד של אי התנועה המתאכלס מצפון למגדלי עזריאלי לייצר איזה שהוא חיבור לתל אביב, ובמקביל לאחות את הקרע שקורעים נתיבי איילון בלב המרכז המטרופוליני הגדול בישראל. זוהי גם תקווה להביא למרכז העיר שטח ירוק נרחב חדש, ולצמצם את מפגעי הרעש והזיהום במרכז המטרופולין.

הטכנולוגיה לבנייה מעל נתיבי תחבורה, מבלי לשתקם, כבר קיימת ומשמשת כיום בניית פרויקט חדש בניו יורק השדרה התשיעית ושדרת דייר. בבוסטון הושלם פרויקט הענק, ה-big dig, שקבר אוטוסטרדה שלמה שעברה במרכז העיר, ובדאלאס פארק קלייד וורן שגודלו כ-20,000 מ"ר נבנה מעל אוטוסטרדה של 8 נתיבים, ויצר מרחב ירוק חדש בעיר המחבר את שכונות האפ-טאון עם אזור האמנות של העיר. גם בראשון לציון מקודמת תכנית שער העיר שכוללת מגדלי משרדים, שטחי מסחר, מרכז כנסים, ומלון המקושרים לרכבת ישראל ולשני קווי הרכבת הקלה. הפרויקט הממוקם מעל נתיבי איילון מבקש לנצל את הנגישות לאזור, תוך בניית מפלסים הפרוסים מעל נתיבי התחבורה, תוך קירוי נתיבי איילון, כדי לחבר את חלקי העיר, בשילוב פארק ובנייה ירוקה במה שמכונה קריית "ראשון איילון".

מצגת זאת דורשת JavaScript.

הצטופפות הפרויקטים הענקיים לצד נתיבי איילון מייצר לראשונה מציאות בה בעלי האינטרס הכלכלי הגדול ביותר לקירוי האיילון הם יזמי הנדלן. הקמת פארק כזה תשפר משמעותית את נכסי הנדלן העצומים שהם בונים ותחלץ אותם ממתחמים כלואים בין נתיבי תחבורה סואנים. משום כך, רתימתם של יזמי הפרויקטים למימון קירוי האיילון היא הזדמנות היסטורית שיכולה להניע מהלך כזה, אולם עד שזה יצא לפועל, הייתי מחפש מקום אחר להדליק מנגל, או לערוך פיקניק.

מאמרים קשורים: הפרויקט שנוי המחלוקת שקבר אוטוסטרדה בלב בוסטון | הטכנולוגיה לבנייה מעל נתיבי תחבורה כבר קיימת | פרויקט מידטאון תל אביב | שער העיר ראשון לציון | ערים ירוקות עושות אנשים מאושרים. הוכח מחקרית

מודעות פרסומת

שדרת המגדלים החדשה של באר שבע, ומדוע העיר חייבת לגבש זהות, ומיד

באר שבע היא עיר בתנופה, ללא ספק. העיר מתפתחת בקצב מסחרר, ומתכוננת לקליטת עיר הבה"דים הצה"לית: מתחם תחבורה חדש, פארק עירוני, יער עירוני, שכונות חדשות, מתחם תיירות ובילוי, ובקרוב תהיה באר שבע העיר המאכלסת את מספר ושטח הקניונים הגדול במדינה, עם ההכרזה על הקמת קניון נוסף, התשיעי במספר שיכלול קומפלקס בתי קולנוע של יס-פלאנט.

נראה כי ההתלהבות של באר שבע מעצמה גורמות לה לאמץ כל דבר וכל אחד שיהיה מוכן להקים בניין או עסק בעיר, עד כדי כך שאין אבחנה בין נכון ומתאים לבין חסר התאמה או מזיק. המבנה של העיר עד עתה, מבוסס בעיקרו על תנועה ברכב. העיר מפוזרת, וחסרת מרכז ברור ומוגדר אליו יכול מבקר להגיע בתחבורה ציבורית, או להשאיר את מכוניתו, ולהמשיך לענייניו ברגל. קניוני הענק במרכז העיר רק מגבירים את הפירוק של המרחב העירוני, וחוסר הקשר בין המתחמים השונים מחייב נסיעה. ובכלל, בעוד בארה"ב לדוגמה, הקניונים הולכים וגוססים לטובת רחובות מסחר במרכזי הערים, בבאר שבע הם נמצאים בתנופה חסרת תקדים.

כל מי שהגיע אי פעם לבאר שבע מצפון מכיר את מראה הכניסה לעיר. שדרות רגר הרחבות מובילות את הנכנס בשערי העיר דרך כביש עירוני רחב מאד, כשמשני צידיו בנייני רכבת ישנים מאד, לכל אורכו, שרק מספר מתחמים מסוגרים כמו בית החולים סורוקה או האוניברסיטה, מגוונים מעט את מראה הרחוב. שדרות רגר הינם דוגמה מצוינת לחוסר התפקוד של המרחב העירוני הבאר שבעי – הרחוב הינו ציר תנועה ותו לא. אין בו מרחב מסחרי מתפקד, ואין שוב סיבה להתהלך בו, והרחוב הוא תזכורת עגומה למרחב הציבורי הישראלי של שנות ה-60, ואם יש לו ערך כלשהו, הוא בתזכורת לאופן שבו תכננו וחיו בעבר בישראל. אולם כעת תכנית חדשה מנסה להציל את הרחוב המרכזי של העיר ולהפיח בו חיים, כפי שמתואר באתר משרד השיכון והבינוי:

שדרות רגר באר שבע

שדרות רגר באר שבע

שדרות רגר המשתרעות מן הכניסה הצפונית של באר שבע ועד קניון הנגב משמשות ציר התנועה הראשי של העיר. במקום מתוכננים להיבנות מגדלי מגורים יוקרתיים, מגדלי משרדים ומרכזי מסחר ותעסוקה. כמו כן תכלול השדרה כביש רחב בן שלושה נתיבים לכל כיוון ובמרכזו רצועה לפיתוח הרכבת הקלה העתידית. טיילת הולכי רגל מקורה עם שטחים ירוקים וכיכרות גן לרוב תשמש לתושבי העיר מקום בילוי בכל עונות השנה.
הפרויקט כולל שלושה גושים – צפוני, מרכזי ודרומי – של מגדלי מגורים בני 20–24 קומות ובהם כ-1,600 יחידות דיור, גני ילדים ושטחי בילוי ומסחר.
שילוב המרחב הבנוי שבין המגדלים והנהר הירוק הזורם ביניהם למערכת אחת של הולכי רגל יוצר מרחב אורבני חד-פעמי ועוצר נשימה, שיקסום לאוכלוסייה המעוניינת ליהנות מכל העולמות. מצד אחד להתגורר בלב עיר מודרנית קרוב לכל מרכזי המסחר התעסוקה והשירותים ומצד אחר לחיות בסביבה ירוקה מטופחת ושלווה.

באר שבע נמצאת בנקודה קריטית. הפיתוח המואץ ומעבר בסיסי צה"ל לדרום מייצרים לעיר הזדמנות שטרם הייתה לה מאז קום המדינה. זו לא רק הזדמנות לפיתוח העיר, משיכת תושבים, עסקים ומשקיעים, זו גם הזדמנות למצוא לעצמה זהות ותפקיד חברתי במרקם הכללי של מדינת ישראל.

יותר ויותר בשנים האחרונות מתעוררת התחושה כי כל עיר רוצה להיות תל אביב. ירושלים, חיפה וגם באר שבע נוטשות את ייחודן ומנסות להעתיק את תל אביב, להחליפה ולהתחרות בה. נראה כי במקום למצוא לעצמן מקום ייחודי, ולהציע חלופה, ערים אלה מנסות לשכפל אתת תל אביב, במקומות אחרים. בבאר שבע הבעיה חמורה במיוחד, משום שבאופן יחסי, הגידול לו העיר צפויה הוא המשמעותי ביותר.

בין מגדלי המגורים והמשרדים, מתחמי התיירות והבילוי, מתחמי המסחר והקניונים ושלל פרויקטי הפיתוח בעיר, לא ברור לאן באר שבע הולכת. האם לעיר מרוכזת עם מרכז עירוני ברור, מתפקד  ומוגדר, או לעיר בסגנון אמריקאי, בה הרכב הוא התנאי לכל פעולה. באר שבע צריכה להחליט. והוא צריכה לעשות זאת עכשיו. ההזדמנות הגדולה של העיר, היא גם הסכנה הגדולה שלה, והאופן בו תגדיר באר שבע את החזון העירוני שלה ותמשש אותו- הוא זה שיקבע את עתידה, והאם תצליח לממש את ההזדמנות, או שזו תחלוף ללא השפעה מהותית על העיר, ותירשם כעוד בכייה לדורות.

מאמרים קשורים: חופשה בבאר שבע, נשמע דימיוני? | מתחם התחבורה החדש בבאר שבע | במקום שכונה יער עירוני | ביקורת מיתוג- באר שבע בירת ההזדמנויות | מגפת המיתוג של ערי הדרום


המתחמים החדשים שייזנקו בשנים הקרובות בתל אביב

המתחמים החדשים של תל אביב

המתחמים החדשים של תל אביב

אזורים שונים בתל אביב עומדים לעבור מהפך משמעותי בשנים הקרובות. מתחמים שהיו בעבר מוזנחים או שבשל מגבלות שונות נעצרה התפתחותם השתחררו, ועליית מחירי הקרקע והדרישה לעוד שטחי מגורים ומשרדים, הפכה את הפיתוח לכדאי, גם במקומות שעד לפני שנים מעטות איש לא רצה לגור. תכניות שונות ברחבי העיר עומדות לצאת לפועל, אולם לאזורים כמו שדה דב וכיכר המדינה צפויים עוד קשיים רבים בדרך ליישום, ואילו בדרום העיר, נראה כי המהלכים יהיו מהירים יותר. להלן 4 אזורים שצפויים לשנות את פנים כליל בשנים הקרובות:

רחוב המסגר בתל אביב יהפוך ללב מרכז העסקים הראשי של העיר: מאזור של מוסכים, בתי מלאכה ותעשייה קלה, יהפוך הרחוב בתוך עשור למתחם שבו יוקמו 28 מגדלי משרדים, מסחר ומגורים, על שטח של כ־155 דונם – כך עולה מתכניות העירייה על פי "כלכליסט". מעבר לרצון העיר להתחדש, מאחורי התכנית עומד הרצון להגדיל משמעותית את היקף גביית הארנונה מאזור זה בעתיד.

בעוד שכיום מדובר בבתי מלאכה, הארנונה על משרדים תהיה גבוהה בהרבה. לפי נתוני העירייה, כיום בנויים במתחם 133 אלף מ"ר המחויבים בתשלום ארנונה ועוד 54 אלף מ"ר של חניונים. חלק גדול מהשטחים שעבורם נגבית ארנונה הם מבנים ישנים שנבנו כבתי מלאכה ונמצאים במצב ירוד במיוחד. מרביתם, על פי דו"חות העירייה, אינם מאוכלסים. גם השלמת אישור התכנית רחוקה מלהבטיח כי כל מתחמים אלו אכן ייבנו, וזאת על רקע מאבקים רבים בין אלפי בעלי נכסים במתחם לבין הרשויות, ובינם לבין עצמם.

הדמיית מתחם חסן עראפה, הדמיה דקר בניין והנדסה

הדמיית מתחם חסן עראפה, הדמיה דקר בניין והנדסה

בעירייה מתכוונים להכפיל את השטח הבנוי במתחם. בתכנון הראשוני מדובר בהקמת משרדים בשטח של כ־180 אלף מ"ר ברחוב, ובהמשך מדובר על תוספת בשטח הבנוי למשרדים של כ־150 אלף מ"ר במתחמים הגובלים ברחוב המסגר. "בשילוב של שטחים ירוקים, תחבורה נגישה ופיתוח סביבתי מואץ, רחוב המסגר ישנה את צביונו בעקבות תכנית המתאר של תל אביב. המתחם ימתג גם את תל אביב כעיר גלובלית, לאחר שחברות בינלאומיות יעברו אליו", אומר ל"כלכליסט" ניר דוד כהן, אדריכל ורכז תכנון עיר בכיר בעיריית תל אביב, מי שאחראי על תכנון מזרח העיר.

במתחם חסן עראפה ייבנו בסופו של דבר 14 מגדלים. לצד המגדלים העתידיים ניצב כבר היום מגדל סונול, הגובל במתחם מדרום. לפי התב"ע, 14 המגדלים ישלבו בתוכם גם דירות מגורים רבות. 25% מהשטח הבנוי יוקצה למגורים והשאר למשרדים ולמסחר. שיטת בנייה משולבת זו, המכונה בנייה מעורבת שימושים, צפויה להפוך לנפוצה מאוד בעשור הקרוב בתל אביב, בחסות תונכית המתאר החדשה של העירייה. לכתבה המלאה

הדמיית מתחם מכבי יפו ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים

הדמיית מתחם מכבי יפו ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו אישרה תכנית לפיתוח והקמת שכונה חדשה במתחם מכבי יפו שבדרום תל אביב. השכונה צפויה לכלול כ-1,500 דירות, ו-10% מהן ייועדו לדיור בר השגה בהשכרה. תכנית זו מצטרפת לשתי תכניות קודמות שאושרו בשבועות האחרונים בוועדה המקומית והועברו לאישור הוועדה המחוזית: תכנית במתחם נס לגויים המשתרע על 200 דונם בקרן הרחובות בן צבי ושלבים, ומיועד לבנייה של 1,500 דירות, ותכנית במתחם פארק החורשות במבואות הצפוניים של יפו, בין רחוב הרצל ממזרח לרחוב היתד במערב, לבנייה של 670 דירות.

בשבועות האחרונים אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב את מדיניות התוכנית לחיזוק מבנים בעיר (תמ"א 38). תכנית זו תאפשר בנייה מסיבית של 2.5 קומות בבניינים ישנים בדרום ומזרח העיר. אם התוכנית תיושם, יוקמו בעיר עשרות אלפי יחידות דיור נוספות.

תכנית מכבי יפו מתייחסת לשטח בן 150 דונם בין הרחובות נס לגויים מצפון, היינריך היינה (שלבים) ממזרח, רחוב עזה ובאר שבע ממערב ונחל שורק מדרום. השכונה החדשה תכלול תמהיל מגוון של דירות, ששטחן הממוצע יהיה 80 מ"ר.

התכנית כוללת גם מגרש בייעוד מיוחד שהשימושים בו יהיו דירות להשכרה, מעונות סטודנטים ושימושים ציבוריים לצורכי חינוך. במגרש זה בלבד גודל הדירות הממוצע יהיה 65 מ"ר. לפי התכנית, חלקו המערבי של הבינוי יהיה נמוך יחסית, בגובה של 5-6 קומות; רצועת הבינוי לאורך ציר שלבים תכלול חזית מסחרית בקומת הקרקע כך שגובה המבנים יהיה 8 קומות; ובמרכז המתחם, יגיע גובה הבניינים ל-16 קומות. לכתבה המלאה בדה מרקר

מאמרים קשורים: צה"ל משחרר את תל אביב | מידטאון פרוג'קט טי אל וי | איפה הישראלים הכי רוצים לגור? | האם תל אביב היא עיר גלובלית? | תכנית המתאר של תל אביב


מנוע צמיחה ועוגן כלכלי חדש ללוד

סמל העיר לוד

אושרה תכנית להקמת מתחם "פאוור סנטר" בשטח של כ-38 דונם בלוד.

הועדה המקומית לתכנון ובנייה בלוד אישרה, את אחד הפרויקטים המרכזיים והגדולים ביותר בלוד בשנים האחרונות. מדובר במתחם "אלדן" שנמצא בכניסה הצפונית ללוד, בין כביש 40 לרח' אבא הילל סילבר, בשטח של כ-38,000 מ"ר. עפ"י התכנית ישונה ייעוד השטח מתעשייה ומסחר ותעסוקה, ויוקם בו פרויקט "פאוור סנטר" שישלב מסחר ובידור הכולל בין היתר חנויות מותגים ואאוטלט וכן מסעדות ומרכזי בילוי ופיתוח סביבתי ואדריכלי. המתחם יכלול בנוסף, מרכז שירות של "אלדן" בגודל של כ-5000 מ"ר. עוד בפרויקט 8 מגדלי משרדים בני 8 קומות מעל קומות קרקע, וכן בניינים בודדים במפלס הקרקע.

ייחודיותו של הפרויקט המסחרי בידורי יהיה בכך שכל מותג יקבל בנין מעוצב משלו, וכן נבדקת האפשרות לצרף אולמות קולנוע – "סינמה סיטי", בזכות ניסיונו הרב של מאיר ניצן אשר הוביל את הנושא בראשון לציון. עוד עפ"י התכנית, סה"כ שטחי הבנייה יהיו 88,830 מ"ר למסחר ותעסוקה עיקרי, ואילו סה"כ שטחי בניה הכוללים שטחים עיקריים ושטחי שירות יהיו 225,500 מ"ר אשר יוסיפו לקופתה של העירייה הכנסה שנתית של עשרות מיליוני שקלים. את התכנון מוביל משרד "משה צור אדריכלים בוני ערים" אשר הציגו בפני חברי הועדה לתכנון ובנייה את עיקרי התכנית.

"אני מייחס לתכנית חשיבות רבה לקידומה של העיר לוד", אמר מאיר ניצן, "בחודש מאי יתפרסם המכרז לכניסה החדשה מכביש 40 לאזור התעשייה הצפוני אשר ישפר ללא הכר את הנגישות מבחינה תחבורתית הן לאזור התעשייה בכלל והן לפרויקט זה אשר מהווה מנוע צמיחה ועוגן כלכלי אדיר ללוד. אני מעודד מאוד, לוד תיראה אחרת".

מצגת זאת דורשת JavaScript.

בשנת 2010 אישרה ממשלת ישראל תכנית רב מערכתית להעצמת ופיתוח העיר לוד. היקף התוכנית כ– 160 מיליון שקלים. מטרת התכנית לחזק את הביטחון והחוסן האישי של תושבי העיר, לפעול לחיזוק עצמאותה הכלכלית, ליצור תשתית לפיתוח ושדרוג העיר בתחומי החינוך, התיירות והתעסוקה, להתמודד עם תופעת הבניה הבלתי חוקית ולמשוך אליה אוכלוסיות חדשות. עפ"י ההחלטה תוכרז לוד כיישוב בעל עדיפות לאומית, ותופעל בה כאמור תכנית ממשלתית ייחודית:

  • לחזק את הביטחון האישי של תושבי העיר ולצורך כך, בין השאר, להפחית בשיעורים משמעותיים ולאורך זמן את הפשיעה בכלל, והפשיעה האלימה בפרט.
  • לשפר את כושר הביצוע של הרשות המקומית ולצורך כך, בין השאר, לעשות שימוש בשורה של כלים לחיזוק עצמאותה הכלכלית של העירייה ושדרת כוח האדם בה.
  • להעצים את האוכלוסייה האזרחית בעיר ולצורך כך, בין השאר, לעשות שימוש בשורה של כלים לתמיכה ולחיזוק החוסן האישי והקהילתי של תושבי העיר ולמשיכת תושבים וקהילות אליה.
  • ליצור תשתית תכנונית לפיתוח העיר ולהתמודדות עם תופעת הבניה הבלתי חוקית.
  • התכנית כוללת פעולות שונות במגוון תחומים- ביטחון, תחבורה, דיור, תכנון, שיכון ובנייה, רווחה, ספורט ועוד.